Pattaya Marktbericht – Immobiliensituation 2016

Pattaya Marktbericht – Immobiliensituation 2016

Immobiliensituation - Immobilienmarkt - Marktbericht Pattaya 2016

Immobiliensituation – Marktbericht Pattaya 2016

Die Marktlage : Der Pattaya Immobilienmarkt

Während in 2015 die Preise noch massiv angezogen haben, hat sich die Lage auf dem Immobilienmarkt etwas abgeschwächt. Die Entwickungen in den einzelnen Marktsegmenten waren jedoch sehr unterschiedlich und so ergibt sich ein differenziertes Bild über die Immobiliensituation an der Ostküste Thailand im Allgemeinen bzw. in Pattaya im Besonderen.

Sehr bedeutend in diesem Zusammenhang ist wohl die Schwäche der grossen Währungen : Der Euro, das britische Pfund haben gegenüber der relativ stabilen thailändischen Währung an Wert verloren. Noch extremer war die Entwicklung beim russischen Rubel. Doch selbst der US Dollar hat in 2016 gegenüber dem Thai Baht etwas an Wert verloren.

Zuletzt hat dann die Brexitentscheidung das britische Pfund noch einmal zusätzlich unter Druck gesetzt hat.

Durch diese Währungsentwicklungen sind die Immobilien aus Sicht der Käufer aus diesen Ländern subjektiv teurer geworden.

Über den Autor :

Immobilienberater Pattaya
Tommi Jaspers ist Deutscher und arbeitet seit mehr als 15 Jahren als Immobilien -Berater in Pattaya. Er ist ausgebildeter Immobilien – makler und Mitglied internationaler Maklerverbände und CRS (Certified Residential Specialist) und spricht ausser Deutsch fliessend Thai und Englisch.

Tommi Jaspers Immobilienmakler in Pattaya

Tommi Jaspers

Er gehört wohl zu den erfahrensten Immobilienberatern in Pattaya.

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Die Entwicklungen sind aber unterschiedlich:

Eigentumswohnungen : Die Anzahl der fertiggestellten Neubauwohnungen hat sich in 2016 nochmals erhöht. Gleichzeitig ist die Nachfrage gesunken, was logischerweise sinkende Preise zur Folge hatte.

Viele Verkäufer rechnen in ihren “Heimatwährungen” und aus deren Sicht haben sie selbst bei etwas gesunkenen Verkaufspreisen noch Gewinne erzielt, weil sie bei Rücktausch weniger Geld für Ihre Währunen bezahlen mussten und z.B. dann in Euro gerechnet sogar mehr erzielt haben als zuvor.

Die Bauträger haben die Planung von neuen Projekten auf Grund der Marktentwicklung erheblich zurück gefahren oder ganz eingestellt. Dies wird zu einem deutlichen Rückgang des Angebotes führen und die Preise wieder steigen lassen. Schon jetzt stellen wir fest, dass in bestimmten Bereichen, wie z.B. Wohnungen mit Meerblick, die Preise bereits wieder deutlich anziehen und über Vorjahresniveau liegen.

Häuser : Bei Häusern ist die Situation ein wenig anders. Die Nachfrage ist auch hier gesunken, aber gleichzeitig hat sich auch die Anzahl der angebotenen Häuser reduziert. Dadurch fällt in diesem Marktsegment der Preisrückgang geringer aus als bei Eigentumswohnungen.

Dies zeigt sich insbesondere bei den Häusern, die auf der Meerseite der Sukhumvitroad liegen. Hier ist das Angebot sehr knapp und die Nachfrage steigend. In diesem Marktsegment wird sich diese Tendenz wohl fortsetzen, bei Lagen auf der Ostseite der Sukhumvitroad werden die Preise in der nahen Zukunft eher moderat steigen.

Wie sollte ein Kaufinteressent entscheiden ?

Trotz der relativ schwachen “Heimatwährungen” und dem damit verbundenen schwachen Wechselkurs sollte man Kaufentscheidungen vielleicht trotzdem nicht hinauszögern und vielmehr die derzeitig relativ günstige Situation nützen, in der auch mancher Verkäufer möglicherweise etwas mehr “Gesprächsbereitschaft” zeigt, wenn es um den Preis oder Vertragsbedingungen geht.

Zudem ist auch fraglich, ob sich die grossen Währungen in absehbarer Zeit wieder erholen werden. Mit den Gelddruckprogrammen in Europa, Japan und den USA ist das wohl eher unwahrscheinlich. Möglicherweise erfahren diese Währungen sogar gegenüber dem thailändischen Baht einen weiteren Wertverlust, was dann Immobilien insbesondere für “Neueinsteiger” in den Markt noch teurer macht. Wenn dies tatsächlich so kommen sollte wäre es ratsam Kaufentscheidungen sogar vorzuziehen, bevor das eigene Geld noch mehr entwertet wird.

 

Grundsätzliches

Warum ist der Immobilienmarkt in Pattaya oder auch in Phuket so stabil ?

Dafür gibt es im wesentlichen drei Gründe :

 

1. Keine Immobilienkredite für Ausländer

Der Immobilienmarkt in Pattaya wird zum grössten Teil durch ausländische Käufer bestimmt. Nur sehr wenige Thais können sich Immobilien leisten, die in Pattaya angeboten werden. Aber : Ausländische Käufer haben de facto keine Chance einen Immobilienkredit in Thailand zu bekommen. Dies bedeutet, dass (fast) alle Immobilien hier bar bezahlt sind. Es lasten auf den Immobilien keinerlei Schulden.

Damit ist eine kreditfinanzierte Immobilienblase, wie man sie z.B. in den USA erlebt hat, praktisch ausgeschlossen. Auch gibt es hier eben nicht die Notverkäufe, wie wir sie aus vielen anderen Ländern kennen : Der Hausbesitzer wird arbeitslos, kann seine Kreditraten nicht mehr bezahlen und muss schnellsten verkaufen, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Dies drückt dann gerade in schwachen Zeiten ganz erheblich auf die Preise.

Da aber die Immobilien hier fast alle bar bezahlt sind, fällt dieser wichtige Risikofaktor weg und gibt dem Markt eine enorme Stabilität.

 

2. Der Immobilienmarkt in Pattaya wird durch Käufer (fast) aller reichen Länder der Erde bestimmt

In europäischen Ländern oder auch in den USA sind die meisten Inverstoren “einheimische” Käufer.

In Pattaya hingegen sind die meisten Käufer Ausländer, und zwar aus fast allen reichen Ländern der Erde. Dies führt dazu, dass, wenn z.B. die Währung oder Wirtschaft eines dieser Länder gerade schwächelt, die Situation eines anderen reichen Landes sich vielleicht gerade besser entwickelt und dann Käufer aus diesen Ländern anzieht. Dies ist eine Situation, die Pattaya in vielen Jahren immer wieder erlebt hat. Dies führt zu einem ständigen Ausgleich des Käuferpotentials, weil die einen die anderen ersetzen.

Nur wenige Orte auf der Welt haben einen so hohen Ausländer – Käuferanteil im Immobilienmarkt wie Pattaya. Und genau dies ist der zweite Faktor, der dem hiesigen Immobilienmarkt eine solche Stabilität verleiht.

 

3. Die Besteuerung von Gewinnen beim Immobiliengeschäften in Pattaya

Es gibt in Thailand im Gegensatz zu den meisten Ländern im Immobiienbereich keine Spekulationssteuer oder anderweitige Besteuerung von Verkaufsgewinnen bei Immobilien. Sogar beim Kauf und Verkauf innerhalb von einer Woche muss ein Gewinn nicht versteuert werden. Es fallen nur die üblichen Umschreibungskosten und Umschreibungssteuern beim Grundbuchamt an. (Ausnahmen als Sonderfall gibt es nur, wenn Firmen ihren Immobilienbesitz mit Gewinn verkaufen, dann kann Einkommensteuer anfallen, weil die Firma Gewinn macht.)

Die Steuern auf Mieteinnahmen sind sehr moderat und betragen 12,5 %. Bedingt durch Doppelbesteuerungsabkommen mit den meisten westlichen Ländern kann man also bei geringen Steuern hier gute Mieteinnahmen erzielen ohne dass man Gefahr läuft mit den heimischen Finanzbehörden in Konflikt zu kommen. Es entsteht also kein illegales Geld bzw. Schwarzgeld. Allerdings ist es zudem auch eine Tatsache, dass in Thailand wohl die allermeisten Vermieter überhaupt keine Steuern bezahlen, insbesondere wenn es sich um Eigentümer handelt, die nur ein oder zwei Immobilien besitzen.

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Trotz aller Unkenrufe der letzten 20 Jahre, dass die Preise ab “morgen” sinken, haben sich die Preise im gesamten Zeitraum multipliziert und die Hoffnung auf sinkende Preise sind bis heute ein reines Wunschdenken manchen Käufers geblieben und werden sie wohl auch bleiben.

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