Immobilienkauf in Thailand ohne Thai Company: Lease, Usufruct und Superficies
Hauskauf in Thailand ohne Company – Lease, Nießbrauch und Superficies als Alternativen
Für ausländische Käufer stellt sich beim Kauf eines Hauses in Thailand häufig dieselbe Frage: Wie kann eine Immobilie langfristig und rechtssicher genutzt werden, wenn das Grundstück nicht auf den eigenen Namen übertragen werden kann?
Ausländer dürfen Grundstücke in Thailand grundsätzlich nicht ohne Weiteres in ihrem persönlichen Namen besitzen. Es gibt zwar gesetzliche Sonderfälle, diese spielen beim normalen Kauf eines Hauses in Pattaya und Umgebung jedoch kaum eine Rolle. Auch das thailändische Department of Lands weist ausdrücklich auf die gesetzlichen Beschränkungen und die Maßnahmen gegen eine Grundstückshaltung durch sogenannte Nominee-Strukturen hin.
Eine thailändische Company ist deshalb keineswegs die einzige Möglichkeit. Je nach persönlicher Situation können ein langfristiger Mietvertrag (Lease), ein Nießbrauchrecht (Usufruct), ein Superficies-Recht oder eine Kombination dieser Rechte eine interessante Alternative darstellen.
1. Lease – langfristiger Mietvertrag über das Grundstück
Die bekannteste Möglichkeit ist ein langfristiger Grundstücksmietvertrag.
Nach dem thailändischen Civil and Commercial Code darf ein Mietvertrag über eine Immobilie grundsätzlich für maximal 30 Jahre abgeschlossen werden. Nach Ablauf kann ein neuer Mietvertrag vereinbart werden, wiederum für maximal 30 Jahre.
Bei längeren Laufzeiten ist die Eintragung beim zuständigen Land Office besonders wichtig. Ein langfristiger Lease sollte nicht lediglich als privater Vertrag zwischen Käufer und Grundstückseigentümer bestehen.
Typisches Modell:
Grundstückseigentümer bleibt beispielsweise eine thailändische Privatperson.
Der ausländische Käufer erhält einen eingetragenen Lease über 30 Jahre.
Der Käufer kann das Haus während dieser Zeit selbst nutzen.
Zusätzlich können Regelungen über Verlängerung, Verkauf, Vermietung und Erbfolge vertraglich vereinbart werden.
Wichtig ist allerdings ein häufiges Missverständnis: Eine Formulierung wie „30 + 30 + 30 Jahre“ bedeutet nicht automatisch, dass heute bereits ein rechtlich garantiertes Nutzungsrecht für 90 Jahre entsteht. Nach thailändischem Recht beträgt die gesetzliche Laufzeit eines normalen Immobilien-Lease maximal 30 Jahre; eine spätere Verlängerung ist ein neuer Rechtsvorgang.
Deshalb sollte ein Käufer insbesondere darauf achten, wer der Grundstückseigentümer ist und wie Verlängerung, Verkauf des Grundstücks und Tod des Eigentümers geregelt werden.
2. Usufruct – das thailändische Nießbrauchrecht
Eine für viele ausländische Käufer interessante Alternative ist das sogenannte Usufruct, auf Deutsch Nießbrauchrecht.
Der Eigentümer bleibt Eigentümer des Grundstücks. Der Inhaber des Usufruct erhält jedoch das Recht, die Immobilie zu besitzen, zu benutzen und die wirtschaftlichen Vorteile daraus zu ziehen. Dazu kann beispielsweise auch die Vermietung der Immobilie gehören.
Ein Usufruct kann entweder für einen bestimmten Zeitraum oder für die Lebenszeit des Berechtigten eingeräumt werden. Wird eine feste Laufzeit vereinbart, gelten grundsätzlich maximal 30 Jahre. Es kann aber auch ausdrücklich ein lebenslanges Usufruct für eine natürliche Person eingetragen werden. Das Recht endet spätestens mit dem Tod des Usufruct-Berechtigten und ist nicht vererbbar.
Gerade für jemanden, der eine Immobilie dauerhaft selbst bewohnen möchte, kann ein lebenslanges Usufruct deshalb interessant sein.
Beispiel:
Ein thailändischer Eigentümer besitzt das Grundstück.
Für den ausländischen Partner oder Käufer wird beim Land Office ein lebenslanges Usufruct eingetragen.
Der Eigentümer kann dadurch nicht einfach verlangen, dass der Usufruct-Berechtigte die Immobilie verlässt.
Auch ein Eigentümerwechsel beseitigt ein korrekt eingetragenes dingliches Recht grundsätzlich nicht einfach.
Der entscheidende Nachteil gegenüber Superficies ist die fehlende Vererbbarkeit: Mit dem Tod des Usufruct-Berechtigten endet das Recht.
3. Superficies – Grundstück und Haus können unterschiedlichen Personen gehören
Besonders interessant beim Kauf oder Neubau eines Hauses ist das sogenannte Right of Superficies.
Nach Section 1410 des Thai Civil and Commercial Code kann der Grundstückseigentümer einer anderen Person das Recht einräumen, Gebäude, Bauwerke oder Anpflanzungen auf oder unter diesem Grundstück zu besitzen.
Damit ist eine wichtige Trennung möglich:
Das Grundstück gehört beispielsweise einer thailändischen Person.
Das darauf befindliche Haus kann dagegen dem ausländischen Käufer gehören.
Das Superficies-Recht kann beim Land Office eingetragen werden.
Superficies kann für einen bestimmten Zeitraum oder unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Lebenszeit des Grundstückseigentümers oder des Superficies-Berechtigten begründet werden. Sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt wurde, ist dieses Recht grundsätzlich übertragbar und vererbbar.
Gerade dieser Punkt unterscheidet Superficies erheblich vom Usufruct.
Bei Beendigung des Superficies sieht das Gesetz zudem Regelungen dafür vor, was mit dem Gebäude geschieht. Grundsätzlich kann der Berechtigte seine Gebäude entfernen und das Grundstück wiederherstellen; der Grundstückseigentümer kann unter bestimmten Voraussetzungen stattdessen anbieten, die Gebäude zum Marktwert zu übernehmen. Eine klare vertragliche Regelung hierzu ist daher besonders wichtig.
4. Kombination aus Lease und Superficies
In vielen Fällen kann eine Kombination verschiedener Rechte sinnvoller sein als nur ein einzelner Vertrag.
Eine mögliche Struktur wäre beispielsweise:
30 Jahre eingetragener Lease auf das Grundstück
plus
eingetragenes Superficies für das darauf befindliche Haus.
Der ausländische Käufer hat dadurch einerseits ein langfristiges Nutzungsrecht am Grundstück und andererseits eine rechtliche Grundlage dafür, Eigentümer des Gebäudes zu sein.
Gerade bei hochwertigen Häusern oder Neubauten kann diese Trennung von Grundstück und Gebäude interessant sein.
5. Kombination aus Usufruct und Superficies
Auch Usufruct und Superficies können unterschiedliche Funktionen erfüllen.
Das Usufruct sichert hauptsächlich das Recht zur Nutzung und wirtschaftlichen Verwendung der Immobilie.
Superficies betrifft dagegen das Eigentumsrecht an Gebäuden und Bauwerken.
Welche Kombination sinnvoll ist, hängt deshalb von der persönlichen Situation ab – beispielsweise davon, ob die Immobilie nur selbst genutzt, vermietet, später verkauft oder an Kinder vererbt werden soll.
6. Warum nicht einfach eine Thai Company?
Viele Häuser in Thailand wurden in der Vergangenheit über thailändische Gesellschaften gehalten.
Eine rechtmäßig betriebene thailändische Gesellschaft darf selbstverständlich Immobilien besitzen, wenn dies mit ihrer tatsächlichen Geschäftstätigkeit und den gesetzlichen Voraussetzungen vereinbar ist.
Problematisch wird es jedoch, wenn eine Company lediglich gegründet wird, um ein Grundstück für einen Ausländer zu halten und thailändische Anteilseigner nur als sogenannte Nominees eingesetzt werden. Das thailändische Department of Lands veröffentlicht ausdrücklich Informationen und Maßnahmen zur Verhinderung solcher Konstruktionen.
Eine Company bedeutet außerdem laufende Verpflichtungen:
Buchhaltung und Jahresabschluss
Steuererklärungen
Firmenregister und gesetzliche Dokumentation
Kosten für Buchhalter und gegebenenfalls Anwalt
Kontrolle der Gesellschafterstruktur
Für Käufer, die überhaupt kein Unternehmen betreiben möchten, können Lease, Usufruct und Superficies daher eine deutlich transparentere Alternative darstellen.
Welche Lösung ist die beste?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten.
Für jemanden, der ein Haus langfristig selbst bewohnen möchte, kann ein lebenslanges Usufruct interessant sein.
Wer insbesondere das Eigentum am Gebäude absichern und dieses gegebenenfalls vererben möchte, sollte sich Superficies näher ansehen.
Wer ein klassisches, zeitlich definiertes Nutzungsrecht bevorzugt, kann einen registrierten 30-jährigen Lease wählen.
Und bei hochwertigen Immobilien kann eine Kombination aus Lease und Superficies besonders sinnvoll sein.
Entscheidend ist die Eintragung beim Land Office
Bei allen Modellen ist nicht nur der Vertrag entscheidend. Rechte an Grundstücken sollten dort, wo das Gesetz dies vorsieht, ordnungsgemäß beim zuständigen Land Office eingetragen und auf dem Chanote beziehungsweise Grundstückstitel vermerkt werden.
Ein nur privat unterschriebenes Dokument bietet nicht automatisch denselben Schutz wie ein ordnungsgemäß registriertes dingliches Recht.
Vor Abschluss eines Kaufvertrages sollte deshalb die konkrete Struktur gemeinsam mit einem unabhängigen thailändischen Anwalt festgelegt werden.
Fazit
Der Kauf eines Hauses in Thailand bedeutet nicht automatisch, dass dafür eine Thai Company gegründet oder übernommen werden muss.
Lease, Usufruct und Superficies bieten verschiedene Möglichkeiten, die Nutzung eines Grundstücks und das Eigentum an einem Haus rechtlich voneinander zu trennen und den ausländischen Käufer abzusichern.
Welche Lösung am besten geeignet ist, hängt von den individuellen Zielen ab:
Selbstnutzung
langfristige Absicherung
Vermietung
Weiterverkauf
Vererbung
Alter des Käufers
familiäre Situation
Wert der Immobilie
Eine sorgfältig gestaltete und beim Land Office registrierte Lösung kann in vielen Fällen eine interessante Alternative zur Grundstückshaltung über eine Company darstellen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die konkrete Vertragsgestaltung und Eintragung sollte immer von einem qualifizierten thailändischen Rechtsanwalt geprüft werden.
