Thailand : Immobilien Kaufvertrag – Vertragsabschluss – Vertragsabwicklung

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Immobilien Kaufvertrag Thailand - Vertragsabschlud und VertragsabwicklungDer Immobilienkaufvertrag in Thailand und seine Vertragsabwicklung

Kaufvertrag beim Notar ?

In Thailand gibt es zwar Notariate, aber die haben mit dem deutschen Notariatswesen nicht viel zu tun.

In Deutschland ist ein Immobilienkaufvertrag nur rechtswirksam, wenn er bei einem Notar abgeschlossen wurde. Das ist in Thailand v√∂llig anders : √úblicherweise dient f√ľr den Kauf / Verkauf ein schriftlicher Vertrag, der in der Regel vom Makler vorbereitet wird. Die einschl√§gigen Immobilienfirmen haben i.d.R. gute Entw√ľrfe, die sich aus jahrelangen Erfahrungen ergeben haben und mit Rechtsanw√§lten abgestimmt sind und dabei auf einen gerechten Interessenausgleich zwischen K√§ufer und Verk√§ufer achten.

Wie ist die Vorgehensweise ? Was sind die wesentlichen Bestandteile ?

Wenn die Parteien sich einig sind wird ein entsprechender Kaufvertrag unterschrieben, meist im B√ľro des Immobilienmaklers. In diesem Kaufvertrag wird im Wesentlichen vereinbart :

  • Genaue Bezeichnung der Immobilie
  • H√∂he des Kaufpreises
  • Was ist im Kaufpreis enthalten ? M√∂bel ? Technische Einrichtungen ? Unterhaltungselektronik ?
  • Vereinbarung √ľber die Funktionsf√§higkeit / Garantie zum Zeitpunkt der √úbergabe
  • F√§lligkeit des Kaufpreises und sp√§tester Umschreibungstermin
  • Verpflichtung des Verk√§ufers alle Abgaben, Steuern, Hausgelder, Nebenkosten bis zum Umschreibungstermin zu bezahlen
  • Nachweis des Verk√§ufers, das die Immobilie lastenfrei ist
  • Diverse weitere Vertragsbestimmungen, die im Zweifelsfall wichtig werden k√∂nnen

Im Gegensatz zu Deutschland ist es in Thailand √ľblich, dass bei Vertragsabschluss ein Deposit in H√∂he von 10 % des Kaufpreises bezahlt wird, manchmal auch mehr, z.B. wenn der K√§ufer einen relativ sp√§ten Umschreibungstermin w√ľnscht. √úblicherweise wird mit einer Frist von 3 bis 8 Wochen umgeschrieben. Das Deposit wird normalerweise bei Vertragsunterschrift f√§llig.

Im Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass dieses Deposit verloren ist, wenn der K√§ufer seine Verpflichtungen nicht erf√ľllt, z.B. den Kaufpreis nicht zahlt. Es ist nur erstattungsf√§hig, wenn der Verk√§ufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Umgekehrt wird in der Regel Рund das ist sicherlich empfehlenswert Рvereinbart, dass der Verkäufer im Falle wenn er den Vertrag bricht, nicht nur das gesamte Deposit erstatten muss, sondern dem Käufer eine Vertragsstrafe in gleicher Höhe wie das Deposit bezahlen muss, also in der Regel 10 %.
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Ohne eine Vertragsstrafe f√ľr den Verk√§ufer besteht f√ľr den K√§ufer das Risiko, dass z.B., wenn der Verk√§ufer die Immobilie zu einem h√∂heren Preis verkaufen kann, er einfach nur das Deposit zur√ľck zahlt. Wenn er jedoch eine Vertragsstrafe bezahlen muss, sieht die Rechnung schon ganz anders aus.

Wie wird dann der Vertrag abgewickelt ?

Empfehlenswert insbesondere aus Sicht des K√§ufers ist es, einen Anwalt mit der Umschreibung zu beauftragen. Da es schon sehr abenteuerliche Geschichten mit Anw√§lten gibt, sollten Sie bei der Auswahl des Anwaltsb√ľros ruhig auf die Empfehlung Ihres Immobilienmaklers vertrauen, denn er verdient beim Vertragsabschluss und nicht bei der Umschreibung.

Vor der Umschreibung lässt dann der Käufer von seiner Bank einen Cashier Cheque auf den Namen des Verkäufers ausstellen und erteilt seinem Anwalt eine Vollmacht, die Umschreibung vorzunehmen.

Land Office - Grundbuchamt Pattaya - Eigentumsumschreibung

Land Office

Der Anwalt trifft sich dann mit dem Verk√§ufer (oder seinem Anwalt) auf dem Landoffice (Grundbuchamt) und l√§sst das Eigentum umschreiben. Die geschieht in der Praxis mehr oder weniger Zug um Zug gegen die √úbergabe des Cashier Cheques, der Schl√ľssel und der Eigentumsurkunde (Chanott) Gleichzeitig werden am Landoffice die Umschreibungskosten, Steuern und Geb√ľhren bezahlt. Der ganze Vorgang am Land office dauert meist nicht mehr als ein paar Stunden. Zumindest am Landoffice in Pattaya sind keine Terminvereinbarungen erforderlich.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der K√§ufer, wenn er als Ausl√§nder auf seinen Namen kauft, ein TT3 bzw. ein Foreign Transaction Form vorlegen und der Verk√§ufer muss vom Condo Management / Juristic Person eine Bescheinigung besorgen, dass die Hausgelder komplett bezahlt sind und eine Nachweisbest√§tigung √ľber die Ausl√§nderanteile in dem Geb√§ude. Lesen Sie dazu auch : Kauf einer Eigentumswohnung

Ist auf der Immobilie eine Grundschuld / Hypothek eingetragen, so wird diese zusammen mit der Eigentumsumschreibung gel√∂scht. Dazu stimmt sich der Verk√§ufer vorher mit der Bank ab und bittet dann den K√§ufer einen Cashier Cheque auf den Namen der Bank auszustellen, mit dem dann die Belastung abgel√∂st wird und nur f√ľr den Restkaufpreis einen Cashier Cheque auf den Namen des Verk√§ufers. Ein Vertreter der Bank kommt dann zur Umschreibung ebenfalls aufs Grundbuchamt und stimmt wiederum Zug um Zug gegen √úbergabe des Cashier Cheques der L√∂schung der Belastung zu.

Das Landoffice ist telefonisch unter 038 423 160 oder 038 423 161 zu erreichen und ist Montag bis Freitgags von 8.30 bis 16.30 Uhr geöffnet, Mittagspause von 12 bis 13 Uhr.

Weitere Fragen ? Kontaktieren Sie uns

Lageplan vom Land Office in Pattaya (Grundbuchamt)

 

 

  • Genaue Bezeichnung der Immobilie
  • H√∂he des Kaufpreises
  • Was ist im Kaufpreis enthalten ? M√∂bel ? Technische Einrichtungen ? Unterhaltungselektronik ?
  • Vereinbarung √ľber die Funktionsf√§higkeit / Garantie zum Zeitpunkt der √úbergabe
  • F√§lligkeit des Kaufpreises und sp√§tester Umschreibungstermin
  • Verpflichtung des Verk√§ufers alle Abgaben, Steuern, Hausgelder, Nebenkosten bis zum Umschreibungstermin zu bezahlen
  • Nachweis des Verk√§ufers, das die Immobilie lastenfrei ist
  • Diverse weitere Vertragsbestimmungen, die im Zweifelsfall wichtig werden k√∂nnen
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