Thailand : Immobilien Kaufvertrag – Vertragsabschluss – Vertragsabwicklung

Der Immobilienkaufvertrag in Thailand und seine Vertragsabwicklung

Kaufvertrag beim Notar ?

In Thailand gibt es zwar Notariate, aber die haben mit dem deutschen Notariatswesen nicht viel zu tun.

In Deutschland ist ein Immobilienkaufvertrag nur rechtswirksam, wenn er bei einem Notar abgeschlossen wurde. Das ist in Thailand völlig anders : Üblicherweise dient für den Kauf / Verkauf ein schriftlicher Vertrag, der in der Regel vom Makler vorbereitet wird. Die einschlägigen Immobilienfirmen haben i.d.R. gute Entwürfe, die sich aus jahrelangen Erfahrungen ergeben haben und mit Rechtsanwälten abgestimmt sind und dabei auf einen gerechten Interessenausgleich zwischen Käufer und Verkäufer achten.

Wie ist die Vorgehensweise ? Was sind die wesentlichen Bestandteile ?

Wenn die Parteien sich einig sind wird ein entsprechender Kaufvertrag unterschrieben, meist im Büro des Immobilienmaklers. In diesem Kaufvertrag wird im Wesentlichen vereinbart :

• Genaue Bezeichnung der Immobilie
• Höhe des Kaufpreises
• Was ist im Kaufpreis enthalten ? Möbel ? Technische Einrichtungen ? Unterhaltungselektronik ?
• Vereinbarung über die Funktionsfähigkeit / Garantie zum Zeitpunkt der Übergabe
• Fälligkeit des Kaufpreises und spätester Umschreibungstermin
• Verpflichtung des Verkäufers alle Abgaben, Steuern, Hausgelder, Nebenkosten bis zum Umschreibungstermin zu bezahlen
• Nachweis des Verkäufers, das die Immobilie lastenfrei ist
• Diverse weitere Vertragsbestimmungen, die im Zweifelsfall wichtig werden können

Im Gegensatz zu Deutschland ist es in Thailand üblich, dass bei Vertragsabschluss ein Deposit in Höhe von 10 % des Kaufpreises bezahlt wird, manchmal auch mehr, z.B. wenn der Käufer einen relativ späten Umschreibungstermin wünscht. Üblicherweise wird mit einer Frist von 3 bis 8 Wochen umgeschrieben. Das Deposit wird normalerweise bei Vertragsunterschrift fällig.

Im Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass dieses Deposit verloren ist, wenn der Käufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt, z.B. den Kaufpreis nicht zahlt. Es ist nur erstattungsfähig, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Umgekehrt wird in der Regel – und das ist sicherlich empfehlenswert – vereinbart, dass der Verkäufer im Falle wenn er den Vertrag bricht, nicht nur das gesamte Deposit erstatten muss, sondern dem Käufer eine Vertragsstrafe in gleicher Höhe wie das Deposit bezahlen muss, also in der Regel 10 %.

Ohne eine Vertragsstrafe für den Verkäufer besteht für den Käufer das Risiko, dass z.B., wenn der Verkäufer die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen kann, er einfach nur das Deposit zurück zahlt. Wenn er jedoch eine Vertragsstrafe bezahlen muss, sieht die Rechnung schon ganz anders aus.

Wie wird dann der Vertrag abgewickelt ?

Empfehlenswert insbesondere aus Sicht des Käufers ist es, einen Anwalt mit der Umschreibung zu beauftragen. Da es schon sehr abenteuerliche Geschichten mit Anwälten gibt, sollten Sie bei der Auswahl des Anwaltsbüros ruhig auf die Empfehlung Ihres Immobilienmaklers vertrauen, denn er verdient beim Vertragsabschluss und nicht bei der Umschreibung.

Vor der Umschreibung lässt dann der Käufer von seiner Bank einen Cashier Cheque auf den Namen des Verkäufers ausstellen und erteilt seinem Anwalt eine Vollmacht, die Umschreibung vorzunehmen.

Land Office

Der Anwalt trifft sich dann mit dem Verkäufer (oder seinem Anwalt) auf dem Landoffice (Grundbuchamt) und lässt das Eigentum umschreiben. Die geschieht in der Praxis mehr oder weniger Zug um Zug gegen die Übergabe des Cashier Cheques, der Schlüssel und der Eigentumsurkunde (Chanott) Gleichzeitig werden am Landoffice die Umschreibungskosten, Steuern und Gebühren bezahlt. Der ganze Vorgang am Land office dauert meist nicht mehr als ein paar Stunden. Zumindest am Landoffice in Pattaya sind keine Terminvereinbarungen erforderlich.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der Käufer, wenn er als Ausländer auf seinen Namen kauft, ein TT3 bzw. ein Foreign Transaction Form vorlegen und der Verkäufer muss vom Condo Management / Juristic Person eine Bescheinigung besorgen, dass die Hausgelder komplett bezahlt sind und eine Nachweisbestätigung über die Ausländeranteile in dem Gebäude. Lesen Sie dazu auch : Kauf einer Eigentumswohnung

Ist auf der Immobilie eine Grundschuld / Hypothek eingetragen, so wird diese zusammen mit der Eigentumsumschreibung gelöscht. Dazu stimmt sich der Verkäufer vorher mit der Bank ab und bittet dann den Käufer einen Cashier Cheque auf den Namen der Bank auszustellen, mit dem dann die Belastung abgelöst wird und nur für den Restkaufpreis einen Cashier Cheque auf den Namen des Verkäufers. Ein Vertreter der Bank kommt dann zur Umschreibung ebenfalls aufs Grundbuchamt und stimmt wiederum Zug um Zug gegen Übergabe des Cashier Cheques der Löschung der Belastung zu.

Das Landoffice ist telefonisch unter 038 423 160 oder 038 423 161 zu erreichen und ist Montag bis Freitgags von 8.30 bis 16.30 Uhr geöffnet, Mittagspause von 12 bis 13 Uhr.

Info : Welche Dokumente werden zur Umschreibung am Landoffice benötigt?

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Lageplan vom Land Office in Pattaya (Grundbuchamt)